Investieren in Italienische Immobilien: Unter Der Sonne Der Toskana

Tolle Aussichten… mit Umsicht

Der italienische Immobilienmarkt dürfte weltweit einer der sichersten Häfen für Investitionen sein. Nach Covid scheint sich der Markt wieder zu normalisieren und es gibt allen Grund zu der Annahme, dass das Jahr 2022 eine hervorragende Entwicklung nehmen wird.
Allerdings sollten Immobilieninvestitionen immer mit großer Aufmerksamkeit und Umsicht angegangen werden, da sie mit einem erheblichen Kapitaleinsatz verbunden sind und ein hohes Betrugsrisiko sowie zahlreiche Interessenkonflikte in sich bergen.
Was sind also die richtigen Schritte, um sicher auf dem italienischen Immobilienmarkt Fuß zu fassen?

Hier finden Sie einige nützliche Tipps für den Traum vom eigenen Haus unter der Sonne der Toskana.

I) Welche Akteure mitwirken
a) Immobilienmakler. Ein Immobilienmakler (mediatore immobiliare) ist eine Person, deren Beruf darin besteht, zwischen zwei oder mehreren Parteien zu vermitteln, wobei er im Falle einer erfolgreichen Vermittlung Anspruch auf ein Honorar hat. Als Vermittler müssen Immobilienmakler unparteiisch sein und dürfen in keiner Weise mit den Parteien in einem Verhältnis der Kooperation, Beschäftigung oder Vertretung stehen. Des Weiteren sind sie zu einem sorgfältigen Verhalten und zu wahrheitsgemäßen Informationen verpflichtet, wie es der durchschnittlichen Sorgfalt ihres Berufsstandes entspricht. Makler sind jedoch nicht verpflichtet, eine umfassende Rechtsberatung zu leisten oder Nachforschungen zu allen rechtsrelevanten Gesichtspunkten im Zusammenhang mit einer Immobilie anzustellen (wie zum Beispiel Hypotheken, Zwangsvollstreckungen oder andere Belastungen).
b) Übersetzer. Wenn es um Investitionen mit ausländischen Parteien geht, ist es immer eine gute Idee, einen Übersetzer zu beauftragen, um Missverständnisse zu vermeiden und fehlerhafte Informationen zu widerlegen. Unsere Kanzlei bietet diesen Service an.
c) Notar. Ein Notar ist ein öffentlicher Beamter, der mit der rechtlichen Befugnis ausgestattet ist, zu bestätigen, dass Dokumente und Urkunden korrekt unterzeichnet sind und der Wahrheit entsprechen. Er wird erst tätig, nachdem eine Vereinbarung getroffen und vollständig ausgehandelt wurde, um zu beglaubigen, was die Parteien unterzeichnen werden, und ihr damit die volle rechtliche Wirkung zu verleihen.
d) Rechtsberater. In Hinblick auf die vorangegangenen Ausführungen erscheint es unabdingbar, dass diejenigen, die in Immobilien investieren wollen, die Hilfe eines Fachmanns in Anspruch nehmen, der sie über alle Risiken, die mit ihren Vorhaben verbunden sind, aufklären kann, und zwar nicht nur zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung, sondern bereits im Vorfeld und während des gesamten Investitionsprozesses. Rechtsanwälte sind für diese Aufgabe am besten geeignet, vor allem wenn sie mit ausländischen Investoren und auf internationaler Ebene tätig sind.

II) Welche Belange Sie einem Anwalt anvertrauen sollten
Bevor Sie kaufen

a) Ruhe bewahren und verhandeln.
Beim Immobilienkauf sind die Verhandlungen ein entscheidender Moment, um grundlegende Informationen über die Investition zu erhalten und den Wert einer Immobilie zu ermitteln. In diesem Zusammenhang sind zahlreiche technische und rechtliche Aspekte zu beachten, die, auch wenn sie weniger offensichtlich sind, die Verkäuflichkeit einer Immobilie stark beeinträchtigen und die Erfüllung der Interessen der Parteien gefährden können.

Vor Abschluss eines Kaufvertrags über eine in Italien angebotene Immobilie ist es erforderlich, die Immobilie selbst sowie die entsprechenden vorhandenen Registereinträge auf frühere Eintragungen sowie technische Informationen über die Immobilie, mögliche Belastungen, Beschränkungen oder Mängel zu überprüfen.

Nicht zu unterschätzen ist die Prüfung der entsprechenden Dokumente, die der Verkäufer dem Käufer aushändigen muss. An erster Stelle sind hier die Stadtplanungs- und Katasterunterlagen zu nennen, aus denen hervorgeht, dass die betreffende Immobilie oder das Grundstück über alle erforderlichen Baugenehmigungen verfügt und mit den in den Archiven des Grundbuchamtes (Catasto) enthaltenen Daten übereinstimmt. Das Fehlen oder die Unvollständigkeit dieser Genehmigungen und Dokumente kann nämlich dazu führen, dass der Kauf nichtig ist (mit der Verpflichtung des Verkäufers, den Preis zurückzuzahlen) oder dass die nicht genehmigten Bauten abgerissen werden müssen, ungeachtet des guten Glaubens des Käufers. Weitere Dokumente, deren Vorhandensein und Gültigkeit vorab geprüft werden sollten, sind der Bewohnbarkeitsnachweis und der Energieeffizienznachweis („Attestato di Prestazione Energetica„, „APE„) sowie in Einzelfällen Baugenehmigungen („Permesso di Costruire“ und „Condono Edilizio„) und die Städtebaubescheinigung („Certificato di Destinazione Urbanistica„).

Darüber hinaus können auch Miteigentumsregelungen Einfluss auf die Nutzung der erworbenen Immobilie durch den Käufer haben. Denn für Wohnungen, die in einem Gebäude im Gemeinschaftseigentum stehen, sind unterschiedliche Pflichten, Einschränkungen und Aufwendungen vorgesehen. So kann es vorkommen, dass der Käufer gemeinsam mit dem Verkäufer für die von diesem ausstehenden Kosten haftet.

b) Die Feder ist mächtiger als das Schwert.
Bei Verhandlungen neigen die Parteien dazu, Dokumente und Entwürfe auszutauschen, um nach und nach eine Einigung über alle Punkte der beabsichtigten Transaktion zu erzielen. Unter dem Druck der verschiedenen Interessen, die mit ihrem Geschäft verbunden sind, kann es jedoch vorkommen, dass die Parteien sich überfordern und Dokumente unterzeichnen, die nur als ein Verhandlungsschritt gedacht sind, während sie damit tatsächlich unerwünschte Verpflichtungen oder Verbindlichkeiten eingehen. Dies betrifft insbesondere den Abschluss von rechtsverbindlichen Vorverträgen, der in Italien üblich ist. So wird vereinbart, dass die rechtliche Verpflichtung bereits mit der ersten Unterschrift eines Dokuments entsteht – auch wenn das Dokument privat ist und „nur“ auf die „Reservierung des Objekts“ abzielt. Dadurch entsteht bereits eine gegenseitige rechtliche Bindung mit der gegenseitigen Möglichkeit der Durchsetzung des Hauptvertrages.

Dementsprechend gelten nach italienischem Recht bestimmte Anforderungen, um ein Dokument als verbindlichen Vorvertrag zu qualifizieren oder um zu definieren, inwieweit ein Kaufangebot seine Wirkungen entfaltet oder ob es bereits zu einem endgültigen Vertragsschluss kam.

Vorvertrag
Der Vorvertrag wird abgeschlossen, um die einzelnen Besichtigungen zu vereinbaren und durchzuführen, die notwendigen Gutachten einzuholen und, mit der Vereinbarung des Kaufpreises, auch den Finanzierungsprozess einzuleiten.

Darin kann eine Anzahlung von etwa 10-30% des anstehenden Kaufpreises vereinbart werden. Es ist zu beachten, dass nach dem italienischen Anti-Korruptionsgesetz („normativa antiriciclaggio„) ab dem 1. Januar 2022 maximal 1.000 Euro in bar gezahlt werden können: Artikel 49 („Limitazioni all’uso del contante e dei titoli al portatore„) des Gesetzesdekrets Nr. 231/2007, der Grenzen für die Verwendung von Bargeld festlegt (kürzlich geändert durch das Steuerdekret Nr. 124/2019), verbietet die Übertragung von Bargeld und Inhaberwertpapieren in Euro oder Fremdwährung ab einem Wert von 1.000 Euro für jeglichen Grund zwischen verschiedenen Parteien, seien es natürliche oder juristische Personen. Verwaltungsrechtliche Sanktionen bei Verstößen finden sich in Artikel 63 des italienischen Zivilgesetzbuches mit Geldbußen von 3.000 bis zu 50.000 Euro; nach dem neu eingeführten Absatz 1ter werden die Geldbußen für Verstöße, die zwischen dem 1. Juli 2020 und dem 31. Dezember 2021 begangen und angefochten werden, auf mindestens 2.000 Euro, ab dem 1. Januar 2022 auf mindestens 1.000 Euro festgesetzt.

Wesentliche Bestandteile des Vorvertrages sind – neben den Zahlungsmodalitäten – die Identifizierung und Herkunft des Grundstücks, Zusicherungen über die Lastenfreiheit zum Zeitpunkt des Abschlusses, Regelungen für den Fall von Verstößen und sonstige inter partes erklärte Bedingungen sowie die Modalitäten der Abwicklung des notariellen Kaufvertrages. Dazu werden alle wesentlichen Bedingungen des Hauptvertrages wie Datum oder Frist für den Abschluss festgelegt.

Die Parteien können den Mindestinhalt des Vorvertrags durch zusätzliche Klauseln ergänzen. Dabei handelt es sich um Klauseln, die in der Regel dem Schutz einer oder beider Parteien dienen. Zu den häufigsten Klauseln dieser Art von Verträgen gehören die Bestätigungsklausel und die Strafklausel („caparra confirmatoria“ oder „caparra penitenziale„). Während die Bestätigungsklausel (vgl. Art. 1385 des italienischen Zivilgesetzbuches) als Schutzmaßnahme vor Nichterfüllung (zum Ausgleich von Schäden) dient, besteht die Funktion der Strafklausel darin, eine vorher festgelegte Gegenleistung für ein Rücktrittsrecht zu erbringen, das sich eine Partei durch einseitige Willensäußerung vorbehalten hat (vgl. Art. 1386 des italienischen Zivilgesetzbuches). Wenn also die zurücktretende Partei diejenige ist, die die entsprechende Anzahlung geleistet hat (Käufer), hat dies zur Folge, dass die im Voraus gezahlte Summe verloren geht; umgekehrt, wenn die zurücktretende Partei diejenige ist, die die Anzahlung erhalten hat (Verkäufer), muss sie der ausführenden Partei die erhaltene Anzahlung in doppelter Höhe oder Menge zurückzahlen. Wenn keine Vertragspartei von dem Rücktrittsrecht Gebrauch macht und beide Parteien den Vertrag erfüllen, wird die Anzahlung als Gegenleistung für die Erfüllung des Vertrages berechnet.

Gemäß Artikel 2645bis des italienischen Zivilgesetzbuches – eingeführt durch das Gesetzesdekret Nr. 669/1996 – können Vorverträge (die sich auf den Abschluss eines der in Artikel 2643 Absatz 1-4 des italienischen Zivilgesetzbuches genannten Verträge beziehen) bereits im öffentlichen Register („registro immobiliare“ des Bezirks, in dem sich die Immobilie befindet) eingetragen werden, was zu einem höheren Schutz für den Käufer führt, zumindest für ein Jahr ab dem Fälligkeitsdatum des Hauptvertrages. Im Falle der Nichterfüllung des Vorvertrags nach der Eintragung sind die Ansprüche des Kaufinteressenten gegenüber Dritten/ anderen Gläubigern vorrangig, vgl. Artikel 2775 bis des italienischen Zivilgesetzbuchs.

Gemäß Artikel 1352 des italienischen Zivilgesetzbuchs entspricht die Form des Vorvertrags der Form des Hauptvertrags, d.h. der Schriftform.

Der Vorvertrag muss innerhalb von 20 Tagen nach Vertragsabschluss beim Finanzamt („Agenzia delle Entrate„) eingereicht werden.

Dokumente, die im Wesentlichen verbindlich und endgültig sind, sind unabhängig von der Bezeichnung, die sie erhalten haben, geeignet, vor ein Gericht gebracht zu werden, um ihre spezifische Durchsetzung zu erreichen. Aus diesem Grund ist eine Rechtsberatung äußerst wichtig, um die tatsächliche Natur der vorläufigen Dokumente zu verstehen, so dass die Parteien genau den Vertrag abschließen können, den sie zu unterzeichnen beabsichtigten.

Kaufvertrag
Mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags geht das Eigentum an der Immobilie offiziell auf den Eigentümer über.

Erwerb der Immobilie: Der Eigentumserwerb nach italienischem Recht beruht auf dem Konsensprinzip. Insbesondere sieht Artikel 1376 des italienischen Zivilgesetzbuches vor, dass die Übertragung des dinglichen Rechts nur mit der rechtmäßig erklärten Zustimmung der Parteien erfolgt. Nach Artikel 1326 Absatz 1 des italienischen Zivilgesetzbuchs kommt der Vertrag im Augenblick der wirksamen Vereinbarung zustande; ab diesem Zeitpunkt ist der Kaufgegenstand Eigentum des Käufers und der Verkäufer ist verpflichtet, dem Käufer das Eigentum gemäß Artikel 1476 Absatz 1 Nr. 1 des italienischen Zivilgesetzbuchs zu übertragen. Es muss also keine materielle Übertragung des Eigentums stattfinden, sondern wird als Folge des Vertrags geschuldet.

Eintragung in das öffentliche Register: Nach Artikel 1350 Abs. 1 Nr. 1) des italienischen Zivilgesetzbuches ist für Verträge, „die das Eigentum an Immobilien übertragen“, die Form einer öffentlichen Urkunde oder eines privatschriftlichen Vertrags („scrittura privata„) erforderlich. Der Vertrag muss vom italienischen Notar für die Eintragung in das öffentliche Register beglaubigt werden, unabhängig davon, von wo aus der Kauf getätigt wird. Daher führt der Notar – oder im Falle eines privatschriftlichen Vertrags die Parteien selbst – alle erforderlichen Maßnahmen im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag durch, um eine gültige Eintragung des Vertrags zu erreichen.

Obwohl die Eintragung von Verträgen, die das Eigentum an Immobilien übertragen, aufgrund des Publizitätsprinzips obligatorisch ist (Artikel 2643 Absatz 1 Nr. 1 des italienischen Zivilgesetzbuchs), hat sie in Bezug auf den Erwerb nur deklaratorische Wirkung. Dementsprechend führt die unterlassene Eintragung nicht zur Ungültigkeit des Vertrags, sondern zur „inopponibilità„, d.h. die nicht ordnungsgemäß eingetragene Eigentumsübertragung ist gegenüber Dritten, die aus irgendeinem Grund Rechte an Immobilien auf der Grundlage einer zuvor umgeschriebenen Urkunde erworben haben, gemäß Artikel 2644 des italienischen Zivilgesetzbuchs nicht durchsetzbar. In diesem Fall könnten Dritte die Immobilie in gutem Glauben an das Eigentum erwerben.

Ort des Vertragsabschlusses und anwendbares Recht: Bei Verträgen über Immobilien (auch bei Vorverträgen) als Schuldverhältnis ist grundsätzlich das Recht des Belegenheitsortes anwendbar (Verordnung (EG) Nr. 593/2008, bekannt als „Rom I“). Wird der Vertrag nicht in Italien geschlossen, soll aber italienisches Recht anwendbar sein, sollte dies ausdrücklich vereinbart werden. Unabhängig vom Ort der Vereinbarung muss der Vertrag von einem italienischen Notar beglaubigt werden. Für die Registrierung und die steuerlichen Pflichten in Italien sollte ein italienischer Notar hinzugezogen werden.

Obligatorischer Inhalt und Ausführung des Vertrages: Für den Abschluss und die Ausführung des Kaufvertrages ist ein Mindestinhalt erforderlich, wie die Angabe der Parteien, die Entstehung der Rechte des Verkäufers und des Kaufgegenstandes. Die vorzulegenden Dokumente müssen in italienischer Sprache oder mit einer offiziellen Übersetzung vorgelegt werden. Ein rechtsverbindlicher Teil des Vertrages ist die Erklärung des Verkäufers, dass der Kaufgegenstand nicht mit Steuerschulden belastet ist. Schließlich müssen die Bedingungen für die Zahlung des Kaufpreises im Vertrag festgehalten werden.

Zahlung: Unmittelbar danach muss der gesamte Kaufpreis in Anwesenheit des Notars gezahlt werden, d.h. per Bankscheck oder nachweislicher Überweisung an den Verkäufer oder ein Treuhandkonto. Weitere infrage kommende Kosten sind: die Grunderwerbssteuer, die sich aus Eintragungs-, Kataster- und Hypothekengebühren zusammensetzt und von der Anzahl der Wohnsitze und dem Rechtsstatus der Parteien abhängt; die Maklerprovision nach Abschluss des Vorvertrags; Anwalts-, Notar- und Übersetzerkosten sowie die Mehrwertsteuer.

Sobald Sie sich entschieden haben, der neue Eigentümer zu sein

c) Investieren Sie nach dem Kauf weiter.
Es gibt nicht nur Anschaffungskosten: Um mit einer Immobilieninvestition Gewinne zu erzielen, sind vorab alle potenziellen Kosten zu ermitteln, die indirekt damit verbunden sein können. Die Wahl der richtigen Maßnahmen zur Instandsetzung und Modernisierung von Immobilien kann nicht nur zu Kosteneinsparungen führen, sondern auch den Wert der Immobilie steigern und so den Weg für neue Geschäftsaktivitäten ebnen. Vor diesem Hintergrund ist es von entscheidender Bedeutung, alle gesetzlichen Bestimmungen genau zu kennen, die zur Kostensenkung und Gewinnsteigerung beitragen können. So könnten Sie beispielsweise wissen wollen, was nötig ist, um eine Baugenehmigung zu erhalten, aber auch, um gute Verträge abzuschließen und die Vorteile des Baurechts in Anspruch zu nehmen. Sie könnten auch in Erwägung ziehen, eine Vollmacht für diejenigen Tätigkeiten zu erteilen, die Sie nicht persönlich ausführen können. In diesem Fall muss der Inhalt der Vollmacht im Hinblick auf den Kaufgegenstand und die Anforderungen des italienischen Rechts genau definiert und abgefasst werden.

d) Lassen Sie den Staat ein freundlicher Nachbar sein.
Der Erwerb einer Immobilie ist mit der Erfüllung verschiedener steuerlicher Pflichten verbunden, z.B. Registrierung, Mehrwertsteuer, Hypotheken und Katastersteuern. Die Art und Höhe der steuerlichen Belastung kann von verschiedenen Faktoren abhängen. Zunächst ist die Eigenschaft des Verkäufers zu berücksichtigen und ob es sich bei ihm um das Bauunternehmen handelt, das die Immobilie innerhalb von vier Jahren vor dem Verkauf gebaut oder renoviert hat: Dieser Umstand dürfte sich sowohl auf die anfallenden Steuern (z. B. die Mehrwertsteuer) als auch auf deren Höhe auswirken. Darüber hinaus können besondere Steuervorschriften gelten, wenn eine Immobilie als Erstwohnsitz oder von einem Unternehmen oder zur Ausübung bestimmter Geschäftstätigkeiten (z. B. zur Führung eines landwirtschaftlichen Betriebs) erworben wird. Schließlich könnten ausländische Käufer die Möglichkeit ernsthaft in Erwägung ziehen, Italien zu ihrem neuen Zuhause zu machen, da sie durch die Verlegung ihres steuerlichen Wohnsitzes nach Italien besondere Steuervorteile erhalten könnten.

f) Ein Haus ersteigern: Vor- und Nachteile
Zwangsversteigerungen sind eine Alternative zum traditionellen Hauskauf und in Italien im Vergleich zu anderen Ländern beliebt, da man hier eine gute Chance hat, eine Immobilie zu einem Preis unter dem Marktpreis zu erwerben. Bei Zwangsversteigerungen werden Immobilien versteigert, die jemandem gehörten, der seine Schulden nicht beglichen hat. Die Immobilie wird beschlagnahmt und versteigert, und mit dem Erlös wird ein Teil der Schulden des früheren Eigentümers beglichen.

Der Kauf eines Hauses bei einer Auktion hat mehrere Vorteile, darunter besonders niedrige Preise. Manchmal ist es sogar möglich, einen Preis zu erzielen, der 20 % unter dem Marktdurchschnitt liegt. Es besteht kein Betrugsrisiko, da alle Informationen über die Immobilie auf dem öffentlichen Verkaufsportal verfügbar sind. Auch der Papierkram und die Gutachten sind bereits inbegriffen, und der Käufer des versteigerten Hauses muss weder Notargebühren noch eine Maklerprovision zahlen, da der Kauf im Rahmen eines Gerichtsverfahrens erfolgt.

Diese Auktionsangebote stehen allen Arten von Käufern offen, von professionellen Bauträgern bis hin zu Privatpersonen, die auf der Suche nach einem Familienheim sind, oder sogar solchen, die ein rentables Mietobjekt suchen. Das Verfahren kann jedoch kompliziert sein, und Sie benötigen auf jeden Fall rechtlichen Beistand, wenn Sie sich für die Teilnahme an einer Auktion entscheiden.

Unser Anliegen: Warum Petrocchi & Partners – Rechtsanwälte

Die Mehrzahl der an Immobiliengeschäften beteiligten Akteure zieht ihren Nutzen abhängig davon, ob ein Vertrag zustande kommt oder nicht. Wir als Anwälte haben kein Interesse daran, einen Vertrag abzuschließen: Unser Interesse ist es, gute Verträge zu schließen, die sicherstellen, dass die Erwartungen unserer Mandanten erfüllt werden.

Ausgeglichene und gut ausgehandelte Verträge führen zu einer besseren Leistung und können oft das Entstehen künftiger Konflikte verhindern. Mit diesem Anliegen stehen wir seit jeher Privatpersonen, Unternehmen und Institutionen zur Seite und haben seit 1968 erfolgreiche Beziehungen zu ausländischen Mandanten in aller Welt aufgebaut. In diesem Sinne haben wir die nötige Erfahrung gesammelt, um nicht nur als Rechtsberater, sondern auch als Dolmetscher und Kulturvermittler tätig zu sein.

Im Laufe unserer Geschichte haben wir uns stets für Transparenz und Fairness bei der Ausübung unseres Berufes eingesetzt, um unseren Mandanten ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Nutzen und Risiken bei ihren Vorhaben zu vermitteln, immer mit einem offenen Auge für die Bedürfnisse und Möglichkeiten einer globalen Wirtschaftsgesellschaft. Wenn Sie erwägen, in den italienischen Immobilienmarkt einzusteigen, werden wir Ihnen bei der Verfolgung Ihrer Ziele zur Seite stehen.